Konsument płaci jedynie za faktyczną powierzchnię lokalu

Problem różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu mieszkalnego wskazywaną w umowie deweloperskiej a powierzchnią lokalu na etapie jego wydawania nabywcy, nie jest problemem nowym w orzecznictwie sądowym. Poglądy w tym zakresie ewoluowały od stanowiska bardzo rygorystycznego odmawiającego deweloperom “prawa” do występowania ww. różnicy, aż do aktualnego liberlanego stanowiska, które zdaje się uwzględniać specyfikę działalności budowlanej, wskazując, iż wymaganie od deweloperów precyzji na poziomie cm[2] nie jest uzasadnione.

Za powyższym liberalnym poglądem opowiedział się również Sąd Apelacyjny w Warszawie, który w wyroku z dnia 3 kwietnia 2017 r. zaznaczył  m.in. że w umowie deweloperskiej dozwolone jest niewątpliwie wprowadzenie postanowień, zgodnie z którymi ostateczna powierzchnia lokalu może nieznacznie różnić się do powierzchni projektowej. Zdaniem Sądu Apelacyjnego postanowienie takie nie jest jeszcze samo w sobie postanowieniem rażąco naruszającym interesy klienta/konsumenta w myśl art. 385[1] par. 1 Kodeksu cywilnego.

W realiach sprawy rozpoznawanej przez Sąd Apelacyjny sporne postanowienie umowy przewidywało dokonywanie ostatecznego obmiaru lokalu wg Polskiej Normu PN-70, przy czym ustalona w ten sposób powierzchnia mogła różnić się od wskazanej w umowie o wartość nieprzekraczającą 3%, co nie pociągało za sobą konieczności dokonywania pomiędzy stronami umowy jakichkolwiek rozliczeń (dopłat do ceny lub jej obniżenia).

Co jednak niezwykle istotne i niezmiernie ciekawe, pomimo opowiedziania się przez Sąd Apelacyjnych za ww. liberalnym podejściem do postanowień umowy dotyczących obliczania powierzchni sprzedawanego lokalu, ostatecznie Sąd Apelacyjny i tak uznał przedmiotową klauzulę umowną za niedopuszczalną. Sąd uznał bowiem, że takie postanowienie umowne pozbawia konsumenta prawa do ustalenia ostatecznej ceny za lokal na zasadzie pełnej ekwiwalentności świadczeń. Inne zasady pomiaru powierzchni na etapie projektowania (odległości między ścianami nieotynkowanymi) od zasad wyrażonych w powołanej Polskiej Normie (odległości między ścianami otynkowanymi, a w konsekwencji – mniejsze o grubość nałożonego tynku), skutkują tym, że pomiar ostateczny daje zazwyczaj wynik niższy od pomiaru wg projektu. Wrażenie symetrycznego ukształtowania uprawnień obu stron we wskazanej klauzuli jest zatem iluzoryczne. W konsekwencji konsument otrzymuje lokal o mniejszej powierzchni niż powierzchnia umówiona, co w ocenie sądu powinno prowadzić do ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni. Taki sposób kształtowania wzajemnych relacji kontraktowych, musi być w ocenie Sądu Apelacyjnego uznany za rażąco naruszający interesy konsumenta. Wskazane postanowienie w istotny sposób zwiększa rentowność działalności dewelopera kosztem słabszej strony stosunku zobowiązaniowego, której narzuca się nieekwiwalentną metodę naliczenia ceny sprzedaży, nakazując zapłatę także za powierzchnię, której ostatecznie nie otrzymała. Ostatecznie Sąd Apelacyjny skonstatował, że wskazane postanowienie umowne zwalniające dewelopera z obowiązku ustalenia ceny lokalu według jego rzeczywistej powierzchni, nie wiąże nabywców lokalu, a wobec faktu zapłaty przez nich ceny w wysokości zawyżonej, nakazł deweloperowi dokonanie zwrotu nadpłaconej ceny.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 3.04.2017 r., I ACa 1465/15.

No Comments

Masz ciekawy pomysł na artykuł?

SKONTAKTUJ SIĘ Z NAMI