- 1 lutego 2018
- Autor: Whlegal12
- Kategoria: Bez kategorii
W ostatnim czasie Sąd Najwyższy po raz kolejny przypomniał, że zasada swobody umów nie ma charakteru bezwzględnego. Strony umowy muszą liczyć się z tym, że niektóre jej postanowienia mogą być nieważne, a tym samym bezskuteczne wobec drugiej strony. Dotyczy to nie tylko sytuacji, gdy są one sprzeczne z prawem, ale również gdy pozostają one sprzeczne z istotą stosunku prawnego.
W uchwale wydanej w dniu 11 stycznia 2018 roku (sygn. akt III CZP 93/17), Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, iż: „ Postanowienia umowy najmu zawartej na czas oznaczony przyznające wynajmującemu, w razie opóźnienia najemcy z zapłatą czynszu, prawo do odebrania rzeczy wynajętej do czasu uregulowania zaległości z zachowaniem obowiązku najemcy zapłaty pełnego czynszu są sprzeczne z właściwością (naturą) tego stosunku prawnego”
W tym miejscu warto przypomnieć, że podobnie sankcją nieważności dotknięte są postanowienia umów najmu lokali mieszalnych, które dają np. wynajmującemu uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu po upływie krótszego niż 3-miesięczny okresu zadłużenia w płatności czynszu przez najemcę i pomijające obowiązek uprzedniego wezwania do zapłaty z 1-miesięcznym terminem na jej dokonanie. Tu odmiennie niż w powyższym przykładzie przyczyną nieważności jest sprzeczność takich zapisów z treścią art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Sama zgoda najemcy wyrażona poprzez podpisanie umowy najmu nie sanuje wadliwych postanowień. Wynajmujący musi się więc liczyć z tym, że w przypadku sporu z najemcą będą one uznane za nieważne, zaś powództwo o eksmisję najemcy w przypadku wadliwie wypowiedzianej umowy zostanie oddalone.