Deweloperze – nie dopłacaj do przekształcenia!

Po wejściu w życie ustawy z dnia 20.07.2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz. U. poz. 1716) (dalej jako: „Ustawa”), wśród deweloperów posiadających w swoich „portfelach” nieruchomości oddane im w użytkowanie wieczyste, rozpoczęły się nerwowe spekulacje dotyczące prawidłowej interpretacji treści art. 14 Ustawy.

Zgodnie z jego treścią, przepisy Ustawy powinny być stosowane z uwzględnieniem  przepisów o pomocy publicznej, a w przypadku gdy nastąpi przekroczenie limitu pomocy  de minimis, niezbędne jest zastosowanie dopłatydo wysokości wartości rynkowej nieruchomości określonej na dzień przekształcenia. Nerwowość ta, była tym bardziej uzasadniona wobec stanowiska Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (dalej jako: „UOKiK”), który wskazał w jaki sposób należy obliczać ww. dopłatę do wartości rynkowej nieruchomości. Zdaniem UOKiK przedmiotowa dopłata powinna odpowiadać różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą wnoszonych opłat za przekształcenie obliczoną zgodnie z treścią Ustawy oraz dopuszczalnego limitu pomocy  de minimis. Przykładowo, przy założeniu, że deweloper posiada do wykorzystania cały limit pomocy de minimis (dla uproszczenia przyjmuję kwotę 800.000 zł), wartość gruntu to 3.000.000 zł, a stawka procentowa opłaty rocznej to 1%, dopłata wyniosła by aż 1.600.000 zł (3.000.000 – (600.000 + 800.000) = 1.600.000). Jednocześnie wg stanowiska UOKiK dokonana w przeszłości zapłata za prawo użytkowania wieczystego na rynku wtórnym, nie powinna być uwzględniana przy ustalaniu zasad odpłatności za przekształcenie lub wysokości ewentualnej pomocyde minimis.

Powyższe prowadziłoby do znaczącego obciążenia finansowego użytkowników wieczystych, którzy nabywając na rynku wtórnym prawo użytkowania wieczystego, płacili za nie wysokie kwoty, nieodbiegające zasadniczo od wartości rynkowej nieruchomości (płacili tak jak za prawo własności). Powyższy przykład dobrze obrazuje wartość tego dodatkowego obciążenia, które byłoby jeszcze wyższe, gdyby przed przekształceniem prawa użytkowania wieczystego w prawo własności przedsiębiorca wykorzystał już przysługujący mu limit pomocy  de minimisw całości lub w części. W skrajnym przypadku – uprzednie wykorzystanie całości limitu pomocy de minimis – prowadziłoby to do dodatkowego obciążenia na poziomie 2.400.000 zł. Przedmiotową niedogodność potęgowała jeszcze okoliczność, iż zgodnie z Ustawą do przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności dochodzi z mocy prawa tj. niezależnie do woli użytkownika wieczystego – w zależności od przypadku: z dniem 1.01.2019 r. lub z dniem oddania budynku mieszkalnego do użytkowania.

Pomocną dłoń do użytkowników wieczystych, w tym w szczególności do deweloperów, wyciągnął sam Ustawodawca, który zdecydował się na nowelizację Ustawy i to jeszcze przed dniem pierwszych przekształceń. Ustawą zmieniającą z dnia 6 grudnia 2018 r. (Dz. U. poz. 2540) – ogłoszoną w Dzienniku Ustaw dnia 31.12.2018 r. i wchodzącą w życie 01.01.2019 r. [sic!] – wprowadzony został do Ustawy alternatywny, fakultatywny tryb uiszczania opłaty za przekształcenie, przy czym skorzystanie z tego trybu umożliwia uniknięcie konieczności uiszczenia ww. dopłaty do wartości rynkowej.

W aktualnym stanie prawnym, deweloper może pozostać przy podstawowym trybie rozliczania opłat za przekształcenie tj. 20. opłat rocznych w wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego obowiązującej w dniu przekształcenia i ewentualną dopłatą w przypadku przekroczenia limitu pomocy  de minimis. Dzięki wprowadzeniu zmian do Ustawy ww. ustawą zmieniającą, będzie on mógł jednak również wybrać zasadę opartą o płatności długoterminowe, trwające przez okres od 33. (przy stawce rocznej za użytkowanie wieczyste na poziomie 3%) do 99. lat (przy stawce na poziomie 1%), licząc również od dnia przekształcenia. Wydłużony wariant płatności pozwoli na osiągnięcie wartości rynkowej gruntu (suma opłat uiszczonych przez dewelopera w tym przypadku, dałaby wartość rynkową nieruchomości), a zatem deweloper nie wejdzie w rygor pomocy publiczneji nie będzie musiał uiszczać jakiejkolwiek dopłaty.

Warunkiem skorzystania z ww. wydłużonego trybu uiszczania opłat za przekształcenie, jest złożenie oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłat w tym trybie, przy czym musi zostać ono złożone  w terminie 3 miesięcy od dnia przekształcenia.

Kluczowym jest również to, iż obowiązek wnoszenia opłat z tytułu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności, obciąża każdoczesnego właściciela nieruchomości (np. właściciela lokalu mieszkalnego nabytego od dewelopera). Co oznacza, iż deweloper zbywając nieruchomość (lokal, nieruchomość gruntową zabudowaną budynkiem mieszkalnym) „uwalnia” się tym samym od obowiązku uiszczania przedmiotowych opłat za dalsze okresy. Trzeba jednocześnie wskazać, iż nabywcy nieruchomości nie będący przedsiębiorcami nie będą mogli korzystać z „wydłużonego” trybu uiszczania opłaty za przekształcenie, nawet jeśli deweloper zbywający im nieruchomość taki tryb rozliczeń stosował. W odniesieniu bowiem do takich nabywców będzie obowiązywał wyłącznie, podstawowy tj. 20 letni tryb rozliczeń. Nabywcy nieruchomości będący osobami fizycznymi będą przy tym mogli skorzystać z systemu bonifikat przewidzianych Ustawą.